Акт обследования зданий и сооружений: когда он нужен и как его составить
Важность процесса снятия объектов недвижимости с кадастрового учета сравнима с учетом вновь построенных объектов. Если информация в Едином государственном реестре капитального строительства не обновляется своевременно, могут возникнуть нежелательные последствия. Например, налогообложение объектов, которые непригодны к использованию или полностью уничтожены, невозможность продать земельный участок, на котором стоял утраченный объект, или начать новое строительство.
Для актуализации информации в кадастровом реестре необходим акт обследования зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства. Данный документ является основой для обновления информации. Кроме того, он может потребоваться в других случаях, например, при передаче объекта недвижимости в собственность или аренду, при регистрации прав на объект и т.д.
Оформление акта обследования должно соответствовать установленным нормам. Документ должен содержать сведения о проверяемом объекте (адрес, площадь, количество этажей и т.д.), а также результаты обследования (наличие повреждений, соответствие проектной документации и т.д.). Также в акте указываются сведения о лицах, осуществляющих обследование, и дате его проведения.
При необходимости акт обследования может быть дополнен другими документами (технический паспорт, договор аренды и т.д.). Важно помнить, что актуализация информации в кадастровом реестре является обязательной процедурой, которая помогает избежать нежелательных последствий при использовании недвижимости.
Когда необходим акт обследования
В соответствии с частью 1 статьи 23 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации), акт обследования зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства используется для подтверждения гибели или уничтожения объекта. Электронный документ, заверенный квалифицированной электронной подписью аттестованного кадастрового инженера, используется для этой цели. Если это предусмотрено договором подряда, акт может быть изготовлен на бумажном носителе.
Информация о качественной и точной документации недвижимости является одним из ключевых факторов при ее регистрации. Для этого нужно заполнить Акт об утверждении итогов кадастровых работ, который содержит информацию о недвижимости, заказчике работ, а также о кадастровом инженере, выполнявшем работы.
Важно учесть, что вся информация должна быть на русском языке, а цифры следует вносить арабским способом. Также электронный образ документа должен быть точно и полностью соответствовать бумажному в соотношении 1:1. Количество листов в документе не ограничено - если их несколько, то электронную версию нужно сформировать в одном файле.
Сведения об объекте недвижимости
Нужно указать наименование объекта и его кадастровый номер.
Сведения о заказчике
Необходимо внести информацию о заказчике кадастровых работ. Для физических лиц - ФИО, а также страховой номер индивидуального лицевого счета, если таковой имеется. Для юридических лиц - полное наименование.
Сведения о кадастровом инженере
Нужно указать ФИО инженера, его номер квалификационного аттестата, а также контактный телефон и почтовый электронный адрес. Если инженер является сотрудником компании, то следует указать ее наименование и адрес. В этом разделе также нужно указать дату завершения кадастровых работ.
Перечень документов
Следует составить список всех приложенных к акту документов, вписывая их наименования и реквизиты.
Заключение
Кадастровый инженер приводит свое заключение о том, что объект недвижимости прекратил существование.
При оформлении акта обследования здания не следует исключать возможность ошибок, которые могут начинаться с технических опечаток, неточных названий, неверных цифр и т.д., и заканчиваться непроверенной информацией. Иногда в акте указывается неверная информация о квалификационном аттестате инженера, что является серьезной ошибкой. Возможны случаи, когда документ заверяется недействительной электронной подписью, например, если данные об исполнителе были исключены из реестра кадастровых инженеров. Это может привести к признанию акта обследования недействительным, что недопустимо при проведении любых кадастровых операций.
Важность компетентного и досконального оформления документа в соответствии со всеми требованиями к акту обследования зданий является несомненной. Успешное завершение процесса снятия объекта с учета напрямую зависит от квалификации кадастрового инженера. Существует право для экспертов на самостоятельный запрос документов из Государственного кадастра недвижимости и подачу запросов на внесение изменений в реестр. Если все эти процедуры выполняются должным образом, то клиентам не требуется приходить в Кадастровую палату лично.
Внимание! С начала нового года - 1 января 2017 года - вступает в действие Федеральный закон № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", который заменяет действующий Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Одним из важных аспектов составления документации, которые подтверждают прекращение существования недвижимости, является акт обследования. Это необходимо, поскольку фактическое уничтожение строения в результате техногенной катастрофы, ЧС или иных форс-мажоров не дает оснований для снятия объекта недвижимости с кадастрового учета или внесения соответствующих изменений.
Например, справка от подразделения МЧС также не дает правовых оснований для изменений в реестре.
С точки зрения правового статуса уничтоженного объекта недвижимости, он по-прежнему находится на кадастровом и налоговом учете и не может служить основанием для начала нового строительства.
Итак, акт обследования зданий и сооружений требуется в нескольких случаях. В первом случае - если объект недвижимости был уничтожен, не подлежит восстановлению и является утраченным. Во втором случае - если объект был уничтожен умышленно (например, в результате сноса). И, наконец, третий случай, когда необходим акт обследования - это аннулирование временной регистрации объекта недвижимости на учете. Это далеко не полный список ситуаций, когда требуется акт обследования. Ознакомьтесь с законодательством, чтобы точно знать, в каких случаях он требуется.
В случае гибели или уничтожения объекта гражданское законодательство определяет это как окончательный прекращение его существования и невозможность удовлетворения потребностей его владельца. Если же здание было разрушено частично в результате наводнения, пожара, землетрясения или оползня, то речь идет об изменении его свойств, а не об уничтожении. Если восстановление здания экономически невыгодно или бессмысленно, то владелец должен организовать его снос, а затем провести обследование. Право собственности и налоговое начисление за использование недвижимости соответственно прекращаются только после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр объектов капитального строительства на основании акта обследования.
В соответствии со статьей 4 Закона о регистрации, лица, имеющие право обратиться с заявлением о снятии объекта с кадастрового учета, определены конкретно. Среди таких лиц - собственники зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и земельных участков, на которых расположены эти объекты. Согласно действующему законодательству, процедура подачи заявления и составления акта строго запрещается нарушать.
Инженер-кадастровый специалист является составителем акта обследования здания. Он является квалифицированным специалистом и имеет право на проведение соответствующих работ и подготовку соответствующей документации в соответствии с законодательством государства.
Законодательные требования для кадастровых инженеров определены в Статье 29 Закона о кадастрах. Они обязаны иметь российское гражданство, высшее образование, а также не имеют правонарушений и дисквалификаций по нарушению закона о государственном кадастровом учете и кадастровой деятельности. Также требуется наличие квалификационного аттестата, знание основных норм законодательства и прохождение квалификационного экзамена.
Кроме того, наличие личной печати и электронной цифровой подписи также являются необходимыми условиями для инженера-кадастрового специалиста.
Для выполнения кадастровых работ необходим договор подряда со всеми подробными условиями, включая виды работ, сроки выполнения, оплаты и т.д. К договору прикладываются утвержденная заказчиком смета и задание на выполнение работ.
Основной целью процедуры составления акта обследования здания является определение технических характеристик и технической готовности здания. После того, как акт составлен, он может быть использован в решении различных вопросов, связанных со строительством, эксплуатацией и продажей зданий.
Одним из обязательных документов, которые необходимо предоставить кадастровому инженеру при оформлении акта обследования объекта недвижимости или земельного участка, является свидетельство о праве собственности на данное имущество. Единственное, что может ускорить процесс подготовки кадастровым инженером акта обследования, это наличие у владельца объекта кадастрового паспорта или технической документации на него.
Для начала, кадастровый инженер запрашивает выписку из Государственного кадастра недвижимости (далее — ГКН) и сравнивает учетные данные с реальным состоянием объекта на местности. Затем он подготавливает акт соответственно требованиям и передает информацию в виде xml-файла, усиливая данные электронной подписью. При этом, специалисты ГКН принимают сведения от исполнителей только в электронном варианте. Для заказчика, кадастровый инженер подготавливает бумажный вариант в двух экземплярах, которые необходимо прошнуровать, пронумеровать страницы и заверить печатью и подписью кадастрового инженера на последней странице. В сумме, процедура обследования и подготовки акта может занять от 5 до 7 рабочих дней.
Важность соблюдения законодательных требований при проведении акта обследования зданий трудно переоценить. Ведь именно на основе этого акта принимается решение о том, можно ли продолжать пользоваться объектом недвижимости или же он должен быть принят на баланс органа государственной власти. Это повлечет за собой физическое и документальное исчезновение объекта с отметкой в Государственном кадастре недвижимости.
Такие меры имеют финансовые последствия как для собственника объекта, так и для государства в целом. Поэтому, при проведении акта обследования зданий все необходимо сделать по высшему разряду, чтобы избежать ненужных финансовых затрат.
Как правильно оформить документ?
Согласно Приказу Министерства экономического развития РФ от 20 ноября 2015 года №861 «Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке», документ должен соответствовать определенным требованиям. В этом приказе также содержится типовая форма акта обследования здания (см. рисунок 1), которая включает в себя информацию об объекте недвижимости, заказчике, кадастровом инженере и других документах, используемых при проведении работ.
Фото: freepik.com